La Lettre n°103 de Jean-Pierre
Monteil Finances et Gestion
- Semaines n°03/2009 -
Le crédit in-fine : un outil efficace de défiscalisation
Payer moins d’impôt a toujours été une démarche légitime de la part de
chaque contribuable. Ils existe de nombreuses dispositions permettant de
diminuer, plus ou moins significativement, l’impôt. Parmi elles, il en
est une qui est de nature à se révéler particulièrement efficace si elle
bien utilisée : celle du crédit in fine.
Une personne a décidé de faire l’acquisition d’un bien immobilier en
contractant un emprunt in fine d’une durée de 10 ans, auprès d’un
organisme financier. Dans ce cas, le remboursement du capital emprunté
n’interviendra qu’au terme du prêt, c’est à dire à la fin de la période
de remboursement de 10 ans. Cette forme de prêt se différencie
significativement d’un prêt amortissable courant, pour lequel le
remboursement du capital s’effectue mensuellement. Dans le cadre d’un
prêt amortissable à taux fixe, l’emprunteur remboursera chaque mois une
somme identique pendant toute la période d’amortissement du prêt : la
première mensualité comportera des intérêts et la prime d’assurance,
alors que la dernière comportera du capital et la prime d’assurance du
prêt. En revanche, dans le cadre d’un prêt in fine d’un montant et d’une
durée d’amortissement identiques, les mensualités fixes de remboursement
ne comporteront que des intérêts et la prime d’assurance, pendant toute
la durée du prêt. La seule différence notable avec le prêt amortissable
c’est que, pour un même montant emprunté, les mensualités de
remboursement sont moins élevées.
Cette forme de financement comporte un effet de levier fiscal supérieur
au prêt amortissable :
-
le remboursement du capital emprunté n’intervient qu’à la fin
de la période d’amortissement du prêt ;
-
simultanément à l’accord de prêt, l’emprunteur souscrit un
plan de capitalisation (auprès de la banque ou de l’assureur de son
choix) sur lequel est effectué un premier versement libre avant le
déblocage des fonds par l’organisme prêteur suivi, le cas échéant, de
versements mensuels. Ainsi, le capital disponible au terme de la période
de prêt servira au remboursement du capital emprunté, la part de capital
restant au contrat revenant au souscripteur ;
-
les mensualités de remboursement du prêt sont constantes et
entièrement déductibles du revenu foncier de l’emprunteur, puisque
constituées d’intérêts et de frais d’assurance.
Il convient toutefois de préciser que la formule du prêt in fine ne
convient pas à tous les emprunteurs, loin s’en faut. Compte tenu que
l’organisme prêteur sera remboursé par la société d’assurance qui
détient le contrat de capitalisation, le versement initial sera d’autant
plus important que la durée du prêt sera courte et/ou que le montant
emprunté sera élevé.
L’avantage fiscal est avéré puisque les charges d’emprunt sont fixes
pendant toute la durée du prêt, ce qui n’est pas le cas pour un prêt
amortissable où les charges d’emprunt diminuent régulièrement jusqu’à
s’éteindre à la fin du prêt.
Jean-Pierre Monteil
Directeur de JPMFG.
Achevée le 17 janvier 2009.
