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La Lettre n°103 de Jean-Pierre Monteil Finances et Gestion
- Semaines n°03/2009 -

Le crédit in-fine : un outil efficace de défiscalisation

 

              Payer moins d’impôt a toujours été une démarche légitime de la part de chaque contribuable. Ils existe de nombreuses dispositions permettant de diminuer, plus ou moins significativement, l’impôt. Parmi elles, il en est une qui est de nature à se révéler particulièrement efficace si elle bien utilisée : celle du crédit in fine.

              Une personne a décidé de faire l’acquisition d’un bien immobilier en contractant un emprunt in fine d’une durée de 10 ans, auprès d’un organisme financier. Dans ce cas, le remboursement du capital emprunté n’interviendra qu’au terme du prêt, c’est à dire à la fin de la période de remboursement de 10 ans. Cette forme de prêt se différencie significativement d’un prêt amortissable courant, pour lequel le remboursement du capital s’effectue mensuellement. Dans le cadre d’un prêt amortissable à taux fixe, l’emprunteur remboursera chaque mois une somme identique pendant toute la période d’amortissement du prêt : la première mensualité comportera des intérêts et la prime d’assurance, alors que la dernière comportera du capital et la prime d’assurance du prêt. En revanche, dans le cadre d’un prêt in fine d’un montant et d’une durée d’amortissement identiques, les mensualités fixes de remboursement ne comporteront que des intérêts et la prime d’assurance, pendant toute la durée du prêt. La seule différence notable avec le prêt amortissable c’est que, pour un même montant emprunté, les mensualités de remboursement sont moins élevées.

              Cette forme de financement comporte un effet de levier fiscal supérieur au prêt amortissable :

-          le remboursement du capital emprunté n’intervient qu’à la fin de la période d’amortissement du prêt ;

-          simultanément à l’accord de prêt, l’emprunteur souscrit un plan de capitalisation (auprès de la banque ou de l’assureur de son choix) sur lequel est effectué un premier versement libre avant le déblocage des fonds par l’organisme prêteur suivi, le cas échéant, de versements mensuels. Ainsi, le capital disponible au terme de la période de prêt servira au remboursement du capital emprunté, la part de capital restant au contrat revenant au souscripteur ;

-          les mensualités de remboursement du prêt sont constantes et entièrement déductibles du revenu foncier de l’emprunteur, puisque constituées d’intérêts et de frais d’assurance.

              Il convient toutefois de préciser que la formule du prêt in fine ne convient pas à tous les emprunteurs, loin s’en faut. Compte tenu que l’organisme prêteur sera remboursé par la société d’assurance qui détient le contrat de capitalisation, le versement initial sera d’autant plus important que la durée du prêt sera courte et/ou que le montant emprunté sera élevé.

              L’avantage fiscal est avéré puisque les charges d’emprunt sont fixes pendant toute la durée du prêt, ce qui n’est pas le cas pour un prêt amortissable où les charges d’emprunt diminuent régulièrement jusqu’à s’éteindre à la fin du prêt.

 

Jean-Pierre Monteil
Directeur de JPMFG.

Achevée le 17 janvier 2009.