Cabinet en gestion de patrimoine

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La Lettre n°11 de Jean-Pierre Monteil Finances et Gestion
- Semaine n°45-46/2005 -

Bulle immobilière… (2/2)

Partie 1
Partie 2

              Les conséquences de ce que les professionnels de la gestion patrimoniale appellent « l’effet richesse » sont multiples et diverses. Elles varient sensiblement d’une personne à une autre. En dépit de cela, il est possible de dégager quelques points communs aux différents profits d’investisseurs privés.

              La première conséquence de « l’effet richesse » conduit le propriétaire à vendre son bien. Il consacre alors l’intégralité du produit de cette vente à l’acquisition d’un nouveau bien immobilier, qu’il n’aurait jamais pu acquérir sans la réalisation de cette plus value.

              La deuxième conséquence visible de  l’effet richesse » conduit elle-aussi le propriétaire à vendre son bien immobilier, pour en acquérir un autre, d’une valeur inférieure. Au terme de cette opération, une partie du capital immobilier est transformée en valeurs mobilières. Dans cette hypothèse, nous sommes en présence d’un propriétaire qui profite de la survenance de « l’effet richesse » pour dégager des liquidités. Ces dernières permettront, par exemple, de souscrire ou de renforcer un plan de capitalisation ou un PERP. Le moment venu, ce placement dégagera des revenus complémentaires qui compenseront une perte de revenus, immédiatement ou plus tard.

              Enfin, la troisième traduction courante de « l’effet richesse », c’est tout simplement l’affection de l’intégralité du produit de la vente en valeurs mobilières.

              En terme de patrimoine, il existe bien d’autres conséquences de l’émergence de « l’effet richesse ». Celles que nous avons décrites, sont celles que l’on rencontre le plus fréquemment. Cependant, le plus important qu’il convient de connaître ici, c’est pourquoi et quand il se déclenche. Nous avons évoqué partiellement le premier. Attachons-nous à appréhender le second.

              En France, comme ailleurs en Europe, le secteur de l’immobilier connaît, depuis plusieurs années, une forte croissance en terme de valeur. Ainsi, une partie croissante de la population, des consommateurs, est informée de cet accroissement en terme de prix, du secteur immobilier. La population en mesure d’autant plus les effets, qu’elle en subit aussi les conséquences ! Ainsi, après la phase de rattrapage des prix, se dessine à présent la phase de renchérissement du secteur de l’immobilier. Les effets de ce phénomène ne sont pas neutres et ce que l’on qualifie « d’effet richesse » n’en est qu’une expression lisible.

              Il y a survenance de « l’effet richesse », quand et seulement quand le renchérissement des actifs de la sphère immobilière est réellement perçu par les particuliers. C’est le jour où Mr et Mme X ont la preuve tangible que leur habitation a atteint un prix marché nettement supérieur à celui auquel ils pensaient qu’ils l’auraient c��dé hier, s’il l’avaient décidé. C’est en apprenant, par exemple, que le prix de leur habitation a une valeur de 400 000 euros, alors qu’ils l’évaluaient à moins de 300 000 euros, que peut se déclencher « l’effet richesse » chez ce couple. C’est aussi le moment à partir duquel il peut être décidé de mettre en vente ledit bien immobilier, pour en acquérir un autre, plus ou moins cher que l’actuel. C’est à cette occasion qu’intervient assez souvent un transfert de valeur nette, de la sphère immobilière au profit de la sphère mobilière.

              En outre, pour qu’un « effet richesse » se maintienne dans le temps, il faut qu’un certain nombre de paramètres se réalisent. Parmi eux, nous pouvons citer :

              En dépit de toutes les précautions, il convient de ne pas oublier deux autres facteurs particulièrement importants en terme de marché : le risque de retournement de tendance. C’est celui qui conduira les acteurs du marché (acheteurs et vendeurs) à reporter leur désir d’investir de la pierre vers la sphère mobilière directe (marché des actions, des obligations, des OPCVM…), l’assurance vie et le marché de l’art.

              N’oublions jamais ce que les économistes appellent l’efficacité rationnelle du consommateur. Elle est à l’origine de bien des retournements de situations. Elle déjoue très souvent les prévisions et les projections des instituts et des organismes les plus sérieuses. C’est cette même rationalité qui conduit le consommateur à percevoir quand apparaît, selon lui, son propre « effet richesse ».

              La remontée des taux s’est amorcée au Etats Unis depuis le courant de cette année 2005. Elle ne pourra pas ne pas connaître un prolongement effectif en Europe et en France. Elle pourrait être un des phénomènes, parmi d’autres, annonciateurs d’un probable retournement de tendance de la sphère immobilière, au profit des valeurs mobilières, à une échéance de 6 à 18 mois.

              C’est la raison pour laquelle nous pensons que nous sommes arrivés aujourd’hui, sinon à un point d’inflexion sur la courbe de croissance de la sphère immobilière, à tout le moins à un plateau. Dans une perspective de court moyen-terme (2-3 ans), nous sommes vendeurs sur des actifs immobiliers qui ont été acquis, dans une perspective patrimoniale d’enrichissement, au milieu des années 90.

Jean-Pierre Monteil
Directeur de JPMFG.

Achevée le 03 décembre 2005.