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La Lettre n°122 de Jean-Pierre Monteil Finances et Gestion
- Semaines n°30&31/2009 -

Crise immobilière : de quoi parle-t-on ?

             

              Les différents chiffres qui sont communiqués régulièrement par un certain nombre d’acteurs du marché de l’immobilier depuis l’été 2007 et notamment depuis le début de l’automne 2008, continuent d’être en inadéquation marquée avec ceux qui sont fournis par d’autres intervenants, en particulier les notaires et les organismes financiers.

              Que les statistiques émanent de la FNAIM, de la FNPC ou de différents réseaux d’agences immobilières franchisées, ils mettent rarement en exergue la grave situation qui prévaut en France, comme ailleurs, dans l’immobilier. Seuls les chiffres fournis par les Chambres des Notaires, les banques et l’Insee, pour ne citer que ceux là, montrent à quel point la situation dans la sphère immobilière a profondément changé au cours de ces 18 derniers mois. Les chiffres communiqués par la Chambre des Notaires d’Ile de France enregistrent un recul du nombre des ventes de 41,9% pour les trois premiers mois de l’année 2009. Du jamais vu depuis 1996 ! Cette baisse concerne aussi bien l’immobilier ancien que l’immobilier neuf. Sur la même période, la capitale enregistre un repli record de 38,7%. Si des arrondissements tels que le 6ème (+2,1%) et le 7ème (+4,2%) en glissement annuel résistent plutôt bien, les prix de l’immobilier parisien sont majoritairement orientés à la baisse (-1%) (a). S’agissant des banques, il est inutile de revenir sur leur situation et les conditions qu’elles exigent désormais des acquéreurs avant de leur consentir un prêt immobilier. Elle bien loin l’époque où ces mêmes organismes de financement accordaient des prêts sans apport personnel, allant même jusqu’à prendre en charge le financement de tout ou partie des frais d’acquisition, le tout sur des périodes d’amortissement de 30 ans. Jusqu’au début de 2007, de tels plans de financement étaient fréquemment proposés par les banques à leur clientèle.

              Dans le domaine immobilier, les intérêts des uns sont souvent différents des intérêts des autres. Ainsi, un agent ou un promoteur immobilier ont l’un et l’autre intérêt à ce que les biens qu’ils commercialisent trouvent des acquéreurs le plus rapidement possible, permettant ainsi au premier de faire face à ses différentes charges (salaires, cotisations patronales, impôts) et au second de faire face lui aussi à ses différentes charges tout en limitant au maximum la durée des engagements bancaires qu’il a obtenus pour réaliser l’opération immobilière qu’il commercialise.

              Et le particulier dans tout cela ? Sans lui rien ne se réalise et c’est bien à ce niveau là que se situe le problème auquel est confrontée la profession dans sa globalité car, pour pouvoir faire l’acquisition d’un bien immobilier quel qu’il soit, il faut en avoir la capacité financière. Or, aujourd’hui, les chiffes des mises en chantier et ceux fournis pas les Chambres de Notaires nous montrent une segmentation du marché :

-          l’essentiel des ventes qui ont été réalisées au cours de ces 18 derniers mois l’ont été sur des lots de petites superficies (studio, T1 et T2) et concernent la plupart du temps les villes étudiantes (Bordeaux, Montpellier, Nantes, Nice… ;

-          les ventes de grands appartements (T4 et T5) ou de maisons individuelles  interviennent la plupart du temps après la vente en amont d’un bien immobilier, surtout quand le prix de vente du neuf est supérieur ou égal à 300/350 K euros. Ici, la primo accession est très rare ;

              Enfin et surtout, les prix de l’immobilier ont atteint des sommets au cours de ces dix dernières années, dans notre pays comme dans la plupart des autres pays européens. C’est un élément pour ne pas dire l’élément clé qui explique, à lui seul et en grande partie, la situation difficile dans laquelle se trouve plongé le marché de l’immobilier et pour de très nombreuses années encore. Ainsi, même avec des durées de remboursement égales ou supérieures à trente ans, l’achat d’un appartement ou d’une maison individuelle est devenu aujourd’hui impossible, pour un grand nombre de nos concitoyens.

(a) : source : Diagnostic Expertise (28.05.2009).

 

 

Jean-Pierre Monteil
Directeur de JPMFG.

Achevée le 25 juillet 2009.