Cabinet en gestion de patrimoine

Accueil Ouvrages Le cabinet JPMFG Contactez-nous Sites recommandés

La Lettre n°32 de Jean-Pierre Monteil Finances et Gestion
- Semaine n°40/2006 -

Quelles conséquences à l'évolution du marché de l'immobilier US ?

              La proximité grandissante qui prévaut désormais entre les économies, est l’expression de l’interaction qui est née de l’ouverture des frontières. Cette situation a comme conséquence de lier, chaque jour davantage, les économies les unes aux autres. Il n’est donc pas étonnant à ce que lorsqu’un déséquilibre macro économique apparaît dans un pays, il entraîne des répercussions dans un certain nombre d’autres. Ce phénomène est d’autant plus marqué lorsqu’il s’agit d’une économie de la taille de celle des Etats Unis. 

              Le marché immobilier US connaît actuellement un ralentissement. Les dernières statistiques du Département du  Commerce montrent que les mises en chantier de logements ont reculé de 6% en août. Sur un an, la baisse sur ce secteur sensible s’inscrit à 19,80%. Les stocks de logements neufs ont, quant à eux, progressé de près de 22% au cours des douze derniers mois. Ces chiffres sont loin d’être négligeables, en raison des répercussions de ce secteur d’activité économique en terme de consommation et de soutien de l’activité intérieure. Sur la côte ouest, le chiffre des invendus atteint près de 40% en glissement sur ces deux dernières années. 

              Si cette tendance se confirme, et on voit mal quel facteur déterminant pourrait l’infléchir, ces changements entraîneront plusieurs conséquences sur l’activité US. Morgan Stanley évalue le préjudice d’une baisse d’activité dans le secteur du bâtiment à 0,5 point en terme de croissance annuelle du PIB. C’est l’impact annuel qu’aurait induit le secteur de l’immobilier sur l’activité des Etats Unis au cours des trois dernières années. Le second impact est lié à ce que l’on appelle « l’effet richesse ». Depuis le début des années 2000, les ménages qui ont investi dans la pierre ont le sentiment de s’être enrichi, soit parce qu’ils ont effectivement réalisés une ou des opérations immobilières, soit parce qu’ils ont utilisé la valorisation de leur bien pour accroître leur surface patrimoniale et donc leur endettement. Or, il faut savoir que « l’effet richesse » a son penchant : c’est « l’effet richesse à l’envers », c’est à dire un appauvrissement des ménages. De la même manière que l’accroissement du prix d’un bien immobilier, au cours d’une période (n), conduit son propriétaire à mesurer qu’il s’est enrichi, une baisse significative du dit bien conduit ce même propriétaire à remarquer qu’il s’est appauvri. Les conséquences sont alors nombreuses et produisent un impact sur la consommation des ménages et donc, sur l’activité intérieure. Cette situation est d’autant plus redoutable dans les pays anglo-saxons que les consommateurs ont très souvent recours à l’emprunt. Dès lors, si la situation ne s’inverse pas, les consommateurs US réduiront leur consommation et la croissance s’en trouvera atteinte.  

              Cette situation nouvelle entraînera des répercussions sur l’activité des principales économies du monde, et en premier lieu sur la zone de l’Euro land. Si l’on ajoute à cela le fait que la BCE (Banque Centrale Européenne) est engagée désormais dans une politique d’augmentation de ses taux d’intervention, par crainte d’une reprise de l’inflation dans la zone euro, le secteur du bâtiment risque d’être un élément contributif au ralentissement de la croissance interne des différents pays. On risquerait alors d’assister, dans le courant du second semestre 2007, à un effet vertueux à l’envers. 

              La France, qui aura des échéances politiques significatives au cours de l’année 2007, risque d’être davantage affectée que certains autres pays, en raison de la conjonction des trois phénomènes que constitueront : la baisse de l’activité US, le relèvement des taux d’intérêts et le refroidissement de l’immobilier sur le plan intérieur.  

              Il faut toujours se souvenir que le développement économique est constitué de cycles, croissants et décroissants, assortis de durées variables. Celui de l’immobilier fait partie intégrante de ceux-là.

Jean-Pierre Monteil
Directeur de JPMFG.

Achevée le 06 octobre 2006.