La Lettre n°9 de Jean-Pierre Monteil Finances et
Gestion
- Semaine n°45-46/2005 -
Bulle immobilière… (1/2)
Régulièrement, les grands quotidiens comme l’ensemble des publications spécialisées se font l’écho de l’évolution du marché de l’immobilier. Cependant, une question se fera de plus en plus pressante au cours des prochains mois : une bulle immobilière s’est elle formée ou non au cours de ces dernières années? Sommes-nous entrain de revivre le scénario du début des années 9O ?
Une des principales différences qui caractérise la situation actuelle par rapport à celle qui prévalait au début des années 90, c’est que la demande s’est inscrite durablement dans le temps. En effet, c’est au cours des années 1997/1998 que la demande a repris de manière significative en France et dans un certain nombre de pays de la zone euro. C’est aussi à cette même époque qua été mis en place le dispositif Périssol (1996). Sans conteste, il a joué un rôle d’amplificateur de la demande sur le marché domestique et suscité un accroissement progressif et significatif de l’offre.
Évoquer la question de l’immobilier, revient en fait à aborder celle du patrimoine. Ce dernier est composé de différentes sphères qui structurellement reposent sur deux piliers fondamentaux : les valeurs mobilières et les valeurs immobilières. Au plan macro économique, lorsque les investisseurs privilégient les premières (actions, obligations, livrets…), c’est le plus souvent au détriment des secondes et vis et versa. Ainsi, lorsque Mr et Mme Durand décident d’acquérir un logement pour l’habiter, ils ne pourront concrétiser leur projet qu’à l’aide d’un prêt bancaire et après avoir puisé dans leur épargne. Il en est de même si ce couple décide d’acquérir ce même logement pour des raisons spécifiques de défiscalisation. Dans les deux cas, il y a un transfert réel de la sphère mobilière au profit de la sphère immobilière. De la même manière, il y a un transfert en sens inverse le jour où Mr et Mme Durand vendent leur logement.
Les raisons qui ont permis au secteur de l’immobilier de croître de manière aussi significative au cours de ces huit dernières années sont au nombre de cinq :
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La baisse significative des taux d’intérêts : le gain est de près de 4 points, ce qui est considérable en terme de remboursement ;
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L’allongement de la durée de remboursement des prêts : d’environ 20 ans pour les primo accédants, elle est parfois de 25 voire 30 ans ;
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L'existence d’un important déficit en matière de logements : au cours de ces vingt dernières années, secteur public et privé confondus ont accumulé un important déficit ;
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La réduction des superficies : la majorité des appartements construits en centre ville sont aujourd’hui des T2 et T3 ;
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L'éloignement du centre ville et des périphéries des grandes agglomérations au profit de villes et de villages, situés à plusieurs dizaines de kilomètres. Ce phénomène, encouragé par la hausse vertigineuse du prix de l’immobilier, neuf ou ancien de qualité dans les villes, s’observe dans toute la France.
Nous pourrions aussi ajouter à cela, l’urgente réhabilitation d’une part significative du parc locatif, en particulier dans le secteur social et la profonde transformation de la cellule familiale. C’est ainsi que sous l’effet conjugué de ces différents paramètres, est apparu depuis quelques années ce que l’on appelle l’effet richesse.
Qu’est ce que l’effet « richesse » : c��est le jour où une personne est conduite à considérer qu’elle est devenue riche, du fait d’une valorisation significative et rapide de sa sphère immobilière. Cette situation s’explique par le fait que tous les propriétaires savent, peu ou prou, que leur appartement ou leur maison suit une courbe de valeur ascendante au fil des ans. Au cours de certaines périodes, il observe une croissance en valeur de son bien, pendant qu’à d’autres, il observe au contraire une baisse de la valeur de ce dernier. Par contre, lorsque la valeur de ce même bien immobilier s’inscrit durablement sur une courbe ascendante alors, à un instant (t), le propriétaire du bien immobilier se considère « riche ». C’est un phénomène qui est fréquemment observé en Grande Bretagne et aux États Unis, en raison de la sp��cificité des baux emphytéotiques : au mieux quelqu’un est propriétaire de son appartement ou de sa maison, pour une période maximale de 99 ans. Cependant, à Londres, à Sydney comme à Washington, il est plus courant de faire l’acquisition d’un appartement qui est accompagné d’un lease de 30 à 50 ans, que d’un lease de 99 ans !
Les conséquences de cet effet richesse sont multiples et diverses. Elles varient d’une personne à l’autre.
Jean-Pierre Monteil
Directeur de JPMFG.
Achevée le 05 novembre 2005.
