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La Lettre n°91 de Jean-Pierre Monteil Finances et Gestion
- Semaines n°34&35/2008 -

La crise immobilière en France : une certaine part de responsabilité des banques

 

              C’était il y a un peu plus d’un an. Le monde apprenait qu’une crise immobilière venait de se déclarer aux Etats Unis. Assez rapidement, elle aura « un visage », plus exactement un nom : subprime !

              Lorsque cette crise s’est produite, nombreux ont été les prétendus spécialistes à déclarer spontanément dans les médias et à qui voulait les entendre, qu’elle concernait essentiellement les personnes à revenu modeste qui avaient emprunté auprès d’un organisme de crédit pour faire l’acquisition de leur maison ou de leur appartement. En outre, et cela a été un autre aspect non négligeable, cette crise a eu la malchance de se déclarer au beau milieu de l’été (juillet-août) ! Or, c’est la période de l’année qui se révèle assez souvent critique sur le plan macro économique, en raison de l’éloignement des sphères décisionnelles des principaux acteurs économiques et politiques. Les exemples sont nombreux. J’en retiendrai deux : la crise financière de l’été 1998 et la sécheresse de l’été 2003 en Europe, deux sujets différents et qui montrent les conséquences induites, en pleine vacance du pouvoir exécutif !  Si cette crise a surpris le grand public, peu de personnes alors n’avait été en capacité d’en mesurer ni son impact ni ses conséquences sur l’ensemble des économies réelles.

              Un an après, les effets de la crise des subprime ont traversé l’Atlantique et le Pacifique. En Europe, sa propagation s’est effectuée à des degrés divers. Le Royaume Uni et l’Espagne sont deux des principaux pays où les conséquences de cette crise sont particulièrement significatives : baisse des prix dans l’immobilier, diminution des valeurs locatives, renchérissement des taux d’emprunt, diminution du nombre des accédants… Il convient de rappeler que cette crise touche désormais l’ensemble du secteur immobilier et se conjugue avec l’augmentation significative du prix des matières premières, du pétrole et des variations sur les parités monétaires. C’est ainsi qu’en une année :

-          le baril de pétrole est passé de 75 à moins de 110 dollars un an plus tard, soit une augmentation de près de 50% ;

-          l’once d’or est passée de 672 à 800 dollars, soit une augmentation de près de 20%.

              Pour l’instant, la France n’est pas touchée par la crise immobilière comme le sont le Royaume Uni et l’Espagne. Cependant, au fur et à mesure que les effets de la crise seront visibles, on remarquera que les banques y ont une certaine part de responsabilité, en particulier d’avoir largement encouragé, pour ne pas dire entraîné, un nombre significatif de personnes à faire l’acquisition d’appartements, parfois des grandes surfaces, dans une perspective de défiscalisation et avec les encouragements de l’Etat ! C’est ainsi que sont nés, depuis le début des années 90, un nombre hallucinant de dispositifs de défiscalisation immobilière qui portent le nom de chacun des ministres qui ont été en charge de ce secteur : Périssol, Besson, Demessine, Girardin, de Robien, Borloo… L’immense majorité de ces emprunteurs ont été persuadés par leur banquier qu’en investissant dans l’un de ces dispositifs fiscaux, ils s’enrichiraient en payant moins d’impôt. Les prix de l’immobilier ne pouvant qu’augmenter, les revenus locatifs accompagneraient cette hausse, souvent vertigineuse, et ainsi la charge d’amortissement de l’emprunt qu’ils avaient contracté irait en diminuant ! Enfin, les banques n’ont pas hésité à allonger la durée d’amortissement des prêts.

              Cette absence de visibilité et de projection de la part des acteurs du secteur de l’immobilier avaient « omis » de préciser à leurs clients qu’en cas de crise durable, les conséquences éventuelles pourraient se révéler particulièrement douloureuses pour certains d’entre eux : la baisse du prix de l’appartement de Mr et Mme Martin sera suivie d’une diminution de sa valeur locative, alors que dans le même temps les mensualités de remboursement seront, quant à elles, au mieux constantes au pire progressive, si l’emprunt comporte une part à taux variable ! Ajoutons à cela le fait que Mr et Mme Martin se sont engagés à louer leur appartement pendant 12 ans, sous peine de restituer au fisc l’ensemble des gains fiscaux réalisés.

              Sans être exagérément pessimiste à l’égard d’une situation en devenir, il convient de remarquer que ces mêmes banques qui hier étaient particulièrement généreuses en terme d’octroi de crédits immobiliers aux particuliers, sont devenus aujourd’hui restrictives, alors que les conditions de solvabilité des emprunteurs n’ont fondamentalement pas changé. Les acteurs du secteur commenceraient-ils à mesurer les conséquences d’une baisse sensible des prix dans l’immobilier? C’est l’avenir qui nous le dira.

 

Jean-Pierre Monteil
Directeur de JPMFG.

Achevée le 30 août 2008.