La Lettre n°91 de Jean-Pierre
Monteil Finances et Gestion
- Semaines n°34&35/2008 -
La crise immobilière en France : une certaine part de responsabilité des banques
C’était il y a un peu plus
d’un an. Le monde apprenait
qu’une crise immobilière
venait de se déclarer aux
Etats Unis. Assez
rapidement, elle aura « un
visage », plus exactement un
nom : subprime !
Lorsque cette crise s’est produite, nombreux ont été les prétendus
spécialistes à déclarer spontanément dans les médias et à qui voulait
les entendre, qu’elle concernait essentiellement les personnes à revenu
modeste qui avaient emprunté auprès d’un organisme de crédit pour faire
l’acquisition de leur maison ou de leur appartement. En outre, et cela a
été un autre aspect non négligeable, cette crise a eu la malchance de se
déclarer au beau milieu de l’été (juillet-août) ! Or, c’est la période
de l’année qui se révèle assez souvent critique sur le plan macro
économique, en raison de l’éloignement des sphères décisionnelles des
principaux acteurs économiques et politiques. Les exemples sont
nombreux. J’en retiendrai deux : la crise financière de l’été 1998 et la
sécheresse de l’été 2003 en Europe, deux sujets différents et qui
montrent les conséquences induites, en pleine vacance du pouvoir
exécutif ! Si cette crise a surpris le grand public, peu de
personnes alors n’avait été en capacité d’en mesurer ni son impact ni
ses conséquences sur l’ensemble des économies réelles.
Un an après, les effets de la crise des subprime ont traversé
l’Atlantique et le Pacifique. En Europe, sa propagation s’est effectuée
à des degrés divers. Le Royaume Uni et l’Espagne sont deux des
principaux pays où les conséquences de cette crise sont particulièrement
significatives : baisse des prix dans l’immobilier, diminution des
valeurs locatives, renchérissement des taux d’emprunt, diminution du
nombre des accédants… Il convient de rappeler que cette crise touche
désormais l’ensemble du secteur immobilier et se conjugue avec
l’augmentation significative du prix des matières premières, du pétrole
et des variations sur les parités monétaires. C’est ainsi qu’en une
année :
-
le baril de pétrole est passé de 75 à moins de 110 dollars un
an plus tard, soit une augmentation de près de 50% ;
-
l’once d’or est passée de 672 à 800 dollars, soit une
augmentation de près de 20%.
Pour l’instant,
Cette absence de visibilité et de projection de la part des acteurs du
secteur de l’immobilier avaient « omis » de préciser à leurs clients
qu’en cas de crise durable, les conséquences éventuelles pourraient se
révéler particulièrement douloureuses pour certains d’entre eux : la
baisse du prix de l’appartement de Mr et Mme Martin sera suivie d’une
diminution de sa valeur locative, alors que dans le même temps les
mensualités de remboursement seront, quant à elles, au mieux constantes
au pire progressive, si l’emprunt comporte une part à taux variable !
Ajoutons à cela le fait que Mr et Mme Martin se sont engagés à louer
leur appartement pendant 12 ans, sous peine de restituer au fisc
l’ensemble des gains fiscaux réalisés.
Sans être exagérément pessimiste à l’égard d’une situation en devenir,
il convient de remarquer que ces mêmes banques qui hier étaient
particulièrement généreuses en terme d’octroi de crédits immobiliers aux
particuliers, sont devenus aujourd’hui restrictives, alors que les
conditions de solvabilité des emprunteurs n’ont fondamentalement pas
changé. Les acteurs du secteur commenceraient-ils à mesurer les
conséquences d’une baisse sensible des prix dans l’immobilier? C’est
l’avenir qui nous le dira.
Jean-Pierre Monteil
Directeur de JPMFG.
Achevée le 30 août 2008.
